Net Kira Getirisi Hesabı: Aidat, Vergi ve Boşluk Maliyeti

Bir gayrimenkulün yıllık kira geliri ile yatırımcının cebine giren tutar aynı değildir. Aradaki farkı yaratan kalemleri sırayla ele alalım.

Aidat

Kiracılı dönemde aidatı genellikle kiracı öder. Ancak dairenin boş kaldığı her ay aidat mülk sahibinin üzerindedir. Rezidans tipi projelerde aidat aylık kiranın %10'unu aşabilir; bu durumda getiri hesabı ciddi biçimde değişir.

Vergi

Kira gelirinde beyan ve istisna kuralları vardır. İşyeri kiralarında stopaj uygulaması bulunur. Ayrıca yıllık emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi sabit giderler de tabloya girmelidir. Güncel oran ve istisna tutarları için mali müşavirinize danışmanızı öneririz.

Boş kalma süresi

Hiçbir gayrimenkul 12 ay kesintisiz kirada kalmaz. Kiracı değişimi arasında ortalama 15-45 günlük boşluk oluşur. Yılda 30 günlük boşluk, yıllık gelirin yaklaşık %8'ine denk gelir.

Yenileme maliyeti

Her kiracı değişiminde boya, temizlik ve küçük onarım gerekir. Bu kalem için yıllık kira gelirinin %3-5'ini ayırmak gerçekçi bir yaklaşımdır. Eşyalı kiralamalarda beyaz eşya yenileme maliyeti de eklenir.

Komisyon

Kiracı bulma hizmeti alıyorsanız her kiracı değişiminde bir aylık kira bedeli komisyon oluşur. Portföy yönetimi hizmeti alanlar için aylık yönetim bedeli de bu kaleme dahildir.

Örnek tablo

Aylık 30.000 ₺ kira geliri olan bir dairede: yıllık brüt 360.000 ₺. Boşluk (-28.000), aidat boş dönem (-2.400), vergi ve sigorta (-11.000), yenileme (-14.000), komisyon (-30.000) düşüldüğünde net gelir yaklaşık 274.600 ₺ olur. Brüt ile net arasındaki fark %24 seviyesindedir.

Getiri hesabını her zaman net üzerinden yapın; bu, beklentinizi gerçekçi tutar.