Kira Çarpanı Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul yatırımında en sık kullanılan ölçüt kira çarpanıdır. Formülü basittir: mülkün satın alma bedeli, yıllık kira gelirine bölünür. Çıkan sayı, yatırımın kaç yılda kendini amorti edeceğini gösterir.

Brüt hesap

6.000.000 ₺'ye alınan ve aylık 28.000 ₺'ye kiralanan bir daire düşünelim. Yıllık kira 336.000 ₺ eder. 6.000.000 / 336.000 = 17,9. Yani brüt kira çarpanı yaklaşık 18 yıl.

Net hesap neden farklı?

Brüt hesap, yatırımcının cebine giren parayı göstermez. Şu kalemlerin düşülmesi gerekir:

• Aidat: Kiracı öder ama boş dönemlerde mülk sahibine kalır.
• Emlak vergisi ve DASK: Yıllık sabit gider.
• Boş kalma süresi: Yılda ortalama 20-30 gün boşluk, gelirin %6-8'ini götürür.
• Bakım ve tadilat: Kiracı değişiminde boya, temizlik ve küçük onarımlar.
• Emlak komisyonu: Kiracı değişiminde bir aylık kira.

Aynı örnekte bu kalemler yıllık 42.000 ₺ tutarsa, net kira 294.000 ₺'ye düşer ve çarpan 20,4 yıla çıkar. Aradaki 2,5 yıllık fark, yatırım kararını değiştirebilecek büyüklüktedir.

Düşük çarpan her zaman iyi mi?

Hayır. Kira çarpanının düşük olduğu bölgeler genellikle kira gelirinin yüksek, ancak değer artışı beklentisinin sınırlı olduğu yerlerdir. Gelişmekte olan bölgelerde çarpan yüksek çıkar; çünkü fiyat, gelecekteki değeri şimdiden fiyatlar.

Nasıl kullanmalı?

Kira çarpanını tek başına değil, bölgedeki benzer üniteler ve beklenen değer artışıyla birlikte okuyun. Bizim portföyümüzde her ünite için hem brüt hem net çarpan, bölge ortalamasıyla karşılaştırmalı olarak sunulur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.